一般社団法人 神奈川県建築士事務所協会

長期修繕計画２

次の工事項目ごとに修繕予定時期・工事予定額が明記されていますか？
【外壁補修・屋根防水補修・給水管の補修・配水管の補修】

長期修繕計画で定めるべき内容は、次の通りです。

■外壁補修

建物構造体の劣化部の修繕、仕上材の塗装、目地シーリング材の補修の他、必要に応じてバルコニー、開放廊下などの床防水補修を含むことを明記しておきましょう。当然、工事費もこれらを加えたものにしておくことが必要です。

■屋根防水補修

屋根の形態の違い、防水仕様によって耐用年数が異なります。原則として屋根防水の全面更新とします。

■給水管の更新・補修

給水管は、配管材料の材質及び継手の仕様、使用箇所や施工状況によって耐用年数が異なります。したがって、補修予定時期の設定は様々な要因により異なりますが、一応の目安として配管材料の違いにより、個別対応が必要となります。

■配水管の更新・補修

雑配水管の場合は、配管・継手の仕様や台所系・洗面所系の別によって耐用年数が異なります。汚水管は、鋳鉄製品の場合は、耐用年数はかなり期待できます。

■エレベーター設備の更新

エレベーター設備更新を、長期修繕計画に項目として設定していない管理組合も多いようです。日常のメンテナンスとも関係し、また、更新費用は積立金への影響も大きいことから、早い時期より対策を考えておく必要があります。
更新周期の目安：一般的に３０年程度

■機械式駐車場の更新

機械式駐車場の維持管理には、多額の費用を要するため、日常の維持管理費に加え、将来の更新費用まで考慮しておく必要があります。また、機械式駐車場の収入を修繕積立金へ繰り入れている管理組合もありますが、駐車場の更新費用相当分が積み立てられていない場合は、更新時期に修繕積立金が不足する恐れがあります。駐車場の料金設定は、維持管理費や駐車場の更新費とのバランスを考慮したものとすることが望まれます。
更新周期の目安：２０年程度。

■住戸玄関扉の更新

住戸玄関扉、パイプスペース扉、メーターボックス扉などは鋼製のものが多く、通常鉄部塗装によりメンテナンスされています。しかい、２０年を超えたものでは枠廻り、丁番等の金物類に傷みが出るものが多く、更に、２５年を超えると扉本体にも傷みが出てきます。　 扉に付帯する金物類は部分修繕が可能ですが、扉は更新となります。特に、下枠部分の傷みが早いようです。扉枠は更新が困難なため、既存の扉枠の上から新しい枠を設ける工法（カバー工法）が一般的です。
更新周期の目安：２５～３５年程度

■住戸アルミサッシの更新

住戸アルミサッシでは、共用部分・専有部分の詳細な区別がなされていないものが比較的多いようです。これらは管理規約により明確にしておくことが望まれますが、その判断は管理組合により異なるようです。いずれにしても、将来必要となる更新のためには、多額の費用を要するため、長期修繕計画で更新費用を明確にしておくことが望まれます。アルミサッシも枠の更新が困難なため、カバー工法が一般的です。
更新周期の目安：３０～４０年程度

■バルコニー・廊下などの手すり更新　

バルコニー・開放廊下の鋼製手すりは、通常、鉄部塗装によりメンテナンスがなされています。しかし、海兵地域のマンションでは塩害による傷みが早いことから、大規模修繕時にアルミ製品に更新するものも多くみられます。また、他の地域でも２０年を超えたものでは将来の更新に備えることが必要です。したがって、長期修繕計画に項目と予算を計上しておく必要があります。 　また、更新の際はアルミ製品などへのグレードアップが望まれます。さらに、これらの更新には足場架設が必要なことから、外壁などの大規模修繕と同時に行う必要があり、これを前提として修繕予定時期を設定します。
更新周期の目安：２５～３５年程度

■建物診断・設計・工事監理など

外壁・屋根・給排水管更新などの大規模修繕工事を実施する際には、前もって診断により傷みの状況を把握する必要があります。また、その劣化状況により修繕時期を設定し、修繕工事の仕様書作成などの設計業務が行われます。これらの作業を設計事務所などの専門家に依頼する場合には一定額の費用（建物診断・設計・工事監理）が必要となります。したがって、長期修繕計画で予算計上しておくことが望まれます。
更新周期の目安：大規模修繕実施の１～２年前から