一般社団法人 神奈川県建築士事務所協会

修繕積立金

修繕積立金の一戸あたりの平均月額が、築年数に応じて次の金額以上ありますか？

マンションの計画修繕に要する費用は、マンションの築後の経過件数によって異なります。新築・入居してからの５年位までは、鉄部塗装が必要になる程度で大きな出費はほとんどありません。
築後１０年位から１５年位の間には、第１回目の外壁修繕工事や屋根防水工事が必要になり、戸あたり数十万円から、場合によっては１００万円以上の修繕費が必要になります。築後１５年位から２５年位の間には、給水管や配水管の修繕工事、第２回目の外壁修繕工事と大きな工事が続きます。修繕積立金制度は、これらの計画修繕をスムーズに乗り切るために定められたものです。したがって、一定期間内に計画的に行う修繕工事に対応できる金額でなければなりません。
なお、チェックには今年度の及び前年度の修繕積立金会計の予算書・決算書と「修繕積立金計算シート」（参考）を用いてみてください。　 また、修繕積立金会計から管理費会計への繰入れがないなど、管理費会計と適切に区分されているか、あわせてチェックしましょう。

■適正な修繕積立金を積み立てていないと・・・

●修繕時期に積立金不足で、必要な修繕が行えなかったり、延期せざるを得なかったりします。その結果、剥落事故などの予防、漏水その他不具合・不都合の解決が出来ず、居住性のみならず、建物の耐久性や資産価値の低下も招くことになります。

■このような場合には・・・

■大型住戸が多いマンション

一般的に住戸専有床面積が大きくなる程、外壁などの戸あたり修繕費は高くなります。
９０㎡程度の大型住戸の場合、７０㎡程度の中型住戸に比べ、平均的に１０％以上高くなるという試算例があります。
また、実例調査でも十数％高いというデータがあります。 逆に、専有面積が小さくなる程、修繕費は低くなる傾向にあります。

■３０戸未満の小規模マンション

一般的に小規模なマンションは、修繕費は割高になる傾向があります。 ３０年間の長期修繕計画で、８０戸のマンションと２０戸のマンションを比較すると、２０戸のマンションの長期修繕費の方が４０％以上高い、という試算例があります（ともに、１０階建てで試算）。実例調査でも、３０戸以上のマンションに比べ、２０戸のマンションの修繕費は、２０％以上高いというデータがあります。

■機械式駐車場の更新

機械式駐車場については、標準的な更新の周期や工事費はまだ示されていませんが、２０年で更新する場合、それまでの経済的な維持修繕費も含めると１台あたり２５０万円以上という試算例があります。
また、機械式駐車場の更新などには多額の費用を要しますので、通常必要となる修繕積立金とは別に、修繕積立金会計や駐車場特別会計に積み立てておくことが必要です。
なお、機械式駐車場の収入を修繕積立金に繰り入れている場合は、駐車場使用料を含めず基準を満たすことをおすすめします。

＜参考＞

注 : 次のような工事は、築後２０年位前から４０年位にかけて多額の費用を要するものですので、修繕積立金算出の際に、十分考慮しましょう。

• エレベーター設備の更新
• バルコニー・廊下などの手すりの更新
• 住戸玄関扉の更新
• 住戸アルミサッシの更新

注 : 次のような特殊な立地、条件にあるマンションについては、維持修繕に多額の費用を要する場合がありますので、将来の修繕予定金額を十分に把握しておきましょう。

• 団地で屋外施設、設備の比重の大きいもの
• 寒冷地で凍害などの影響を受けるもの
• 塩害を受けるおそれのある地域の金物、手すりなど
• 人工地盤の防水（表面には、舗装や植栽が施されています。防水の補修や更新にはこれらの撤去・修復が必要で大がかりな工事となります。）
• プール、共同浴室などの特殊施設
• 免震、制震などの特殊構造部
• 超高層特有の修繕方法、設備など