一般社団法人 神奈川県建築士事務所協会

A 大規模修繕工事と積立金

分譲から11年後の1983年5月区分所有法改正に至るまで管理会社の全部委託管理のため、組合はなく自治会が全体をまとめる組織でした。しかし、第１回大規模修繕は結果として自治会組織よる修繕計画の策定と自治会直接発注工事なりました。その時の修繕委員は12人、自治会長はじめ建築専門委員３名が加わりました。
入居時の修繕積立金は1戸当り月2,500円～3,000円相当で第１回の大規模修繕までに緊急修繕にも費消され、残る資金は1戸当り15.7万円となっていました。 　
大規模修繕計画資金に必要な不足分を銀行から１億円借入れ、それに先立ち前年には修繕積立金の値上げに踏み切り、総会で居住者の賛意を得た。

第１回大規模修繕では１戸当たり67.4万円
第２回大規模修繕では１戸当たり67.3万円
第３回大規模修繕では１戸あたり77.0万円（この年度の計画修繕工事は除く） 　　　　　　　　　　
合計211.7万円

第3回大規模修繕は築後30年に当たり、25年から35年にある修繕周期のピークとして捉えられます。このピークを超える準備としてアンケートによる居住者への意識調査「今後20年の建物と暮らしを考える」を実施するとともに、修繕の20年計画を管理会社へ委託作成し、独自の条件を加味して修正版を作りました。 　

これらが長期計画と修繕計画の根拠となりました。アンケート項目には「修繕積立金の今後20年の見通しについて」もあり、修繕Ｂの計画項目の実施見通しも付けています。調査報告書はアンケート回答だけでなく、居住者の疑問への回答書が添付され今後の運営に活用されるべきものとなりました。 　

鉄製の手すりをアルミへ交換せず、補修してリニューアルする決断もアンケート結果が大きく影響しています。

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B 大規模修繕の工事項目の内容が１、２，３回でどのように変わったか

屋上防水

昭和47年入居時は密実に打設された工場生産コンクリートの防水性能を信頼したコンクリート版の継ぎ目のみ防水した線防水でした。第１回大規模修繕までに屋根からの漏水があったヶ所は集中していたようであり、同じヶ所の修理が繰り返されていたと聞いている。

屋上コンクリート版と接する５階居住階天井にはスタイロフォーム厚10㍉が貼付けられていた。しかし、構造体としての屋上コンクリート版は露出のままであり、気温による膨張、収縮から構造体を保護する必要があった。

第1回大修繕では構造体保護のために断熱材厚15㍉を敷き込みシート防水の工法が採用された。4年毎にシルバー塗装メンテナンスを継続し、シート取り換え周期を延ばしている。30年以降に次の取替えがあるが、工法は未定である。
第1回目の時には修繕委員会において、「5階の居住者だけにメリットがあるのではないか」と言う議論もあったが、「構造体は共用財産である」ことでこの議論は決着した。大規模修繕の初回に起きる疑問であろうが、最近では問題にもならないことであろう。

外壁塗装

吹付けリシンから、厚みのある複層模様の装吹付けタイルへと意匠的にグレードアップを図ったのが第1回大規模修繕である。1,2,3と回を重ねる毎に模様上に重ねる塗料（トップコート）性能のグレードをあげ、アクリル系→ウレタン系→シリコン系にした。修繕周期を伸ばすことと、褪色などの意匠性に配慮した。

第1回目にはリシンが落ちたところも含めて段差調整に上パターン付けしトップコートをローラーで塗った。　第２回目は水洗いで剥離したところを同パターン付けし、トップコートが塗られたが、第３回目には既存塗膜をどうするかが課題であった。仕様決定に先立ち塗膜引っ張り試験を外部機関に委託し検討した。

大規模修繕の第２回から第３回の周期は１２年あった。外壁状態は塗膜表面にヘアクラックが生じ、面によっては白化がすすんでいたが剥離ヶ所はなかった。今回は打検により塗膜の浮きヶ所を徹底的に剥離補修する工法がとられた。結論的には高圧水洗で剥がれた塗膜、打検により剥がした浮き塗膜を第２回と同じく補修した。塗装業者は３回目も１，２回目工事を受注した同じ業者である。４社中僅差で落札した。

目地防水

第１回目大修繕において、建物の位置・方向によって既存の油性コーキングがまだ柔らかいヶ所は打換えせず、固く弾力性のなくなったヶ所のみウレタンコーキングに打換えた。施工業者の提案でもあり、工事費も抑えられた。第２回目も同様の方法が採用された。

第３回目では総打換えとし変成シリコーン系コーキングとして外壁塗装と合わせて、修繕周期を延ばそうとしている。
　
工事委託方法は特命直轄方式から第３回目は４社指名入札に変わったが、統括は塗装業者、下請けに入った指名目地防水業者は３回とも同じである。

鉄部塗装

第1回、2回、3回と塗料性能のグレードアップを図っている。鉄部塗装の周期は一般的に大規模修繕の半分である。その間は毎年の建物調査により補修している。保証期間を過ぎると補修の費用負担が生ずる。

初回、第1回、2回と塗り重ねられた塗膜と、錆ヶ所塗膜を剥離したヶ所との段差と錆発生が目立ち、腐食、欠損に至るヶ所もあった。過去の大規模修繕においても鉄部の部分補修はなされてきたが、第3回目は大規模修繕の起点に戻る修繕と位置づけ、腐食部分の切除と新設、欠損部分の補強をした後、鉄表面の黒皮まで既存塗膜を剥離剤によって除去する工法が採用された。

積立金の項で「鉄製の手すりをアルミへ交換せず、補修してリニューアルする決断もアンケート結果が大きく影響しています」と書いた。結果、鉄部は旧来の塗装のような段差なくなり滑らかである。且つ、鉄の産業廃棄物を出さずに済んだのである。部分補修ができる鉄と言う材料の長所を生かしたと言えよう。

外壁色決め

新築時のリシン仕上げ外壁は浴室バランス釜の排気筒下部の汚れ、キッチンフードの油垂れ、窓下の雨水汚れによる古臭さが目立つようになっていた。白っぽい色から落ち着いた「汚れの目立たない色」への変更が決定された。決まるまでは住戸の一面を使い見本塗装をしていたが、最初の棟の色塗りが終わるや反対運動がはじまり、やがて、終わり、色の変更はなかった。

濃い色（アクリルトップコート）になったせいか、給湯バランス釜の排気筒の高温水蒸気で釜上の壁面が白化する現象が起き、ウレタントップコートを部分塗りし、問題は対処された。

第２回大規模修繕では同色、第３回目ではカラープラニングを外部へ委託しカラーイメージ調査1回、４計画案をについて色決めアンケート2回、計３回実施し、経過も修繕計画ニュースで逐一広報した。色決め投票アンケートート回収率は80%をこえ、関心の高さが示された。色は10人10色であるから納得ゆくように手順を大事に進めた。

計画修繕ニュース

工事の準備から竣工後まで「計画修繕ニュース」を発行し、工事のお知らせと注意事項の周知に努めるが、ふりかえると、第1回目大規模修繕では、区分所有について繰り返し説明したように記憶している。2人の広報委員が担当した。

第３回においては21ヶ月間で４２回ニュースを発行し、キメ細かに居住者へ対応している。また、居住者のご意見投書箱を設け、ニュースで意見を公表し、委員会で検討した結果を回答広報することを繰り返したが、これによって疑問点が解消されていった。修繕委員の一人が専任で担当し、委員会検討後即日コピー配布され速達便のように居住者へ配布された。工程会議を含めた議事録NO1～86とともに修繕を詳細に記録している。修繕委員会は週1回のペースであった。